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朗诗苏州底价摘地土地交易寒潮来袭

时间:2019-08-16 19:21:52 来源:互联网 阅读:0次

  核心提示:土地交易降温是今年楼市价格下滑的一部分吗?这是个别现象,还是会演化成市场寒潮?

  楼市价格下滑,已非房地产商用“营销噱头”之类解释可以搪塞。房地产一手商品房景气度下滑的态势,正在向一级土地市场蔓延。

  4月21日,朗诗地产在苏州吴江区,底价拿下三幅宅地,创下该区域近两年成交宅地价格新低纪录。

  4月15日以来,至少有7个位列一、二、三线的城市,在其各自的土地交易市场,集中出现地块底价成交现象。与此对应, 月底以来,已有14个二、三线城市,举行规模不等的土地推介会。

  国土资源部于4月中旬发布的报告显示,今年一季度,全国综合地价增幅为7个季度以来的首次收窄,而中原地产研报表明,房企购地态度开始转向谨慎。

  朗诗底价拍得苏州三幅宅地

  朗诗绿色地产有限公司(以下简称朗诗地产)4月21日宣布,公司间接全资附属公司南京朗铭房地产开发有限公司(以下简称南京朗铭),于4月18日,以底价9.82亿元的价格,成功竞得位于苏州市吴江区松陵大道东、云龙路北 幅相邻纯住宅用地。

  根据朗诗地产公告和吴江国土资源局土地招拍挂信息,朗诗地产取得的吴江区 幅地块,平均土地成本价和楼板价分别为6000元/平方米和2857.79元/平方米。

  与朗诗地产以底价拿下纯住宅用地的类似还有绿地集团。4月10日,绿地集团以总价12.99亿元的底价,一举摘得吴江区松陵大道附近4幅相邻纯住宅用地,土地平均成本价为7500元,平均楼板价为6811. 7元。

  事实上,从2014年开始,苏州吴江区住宅用地已出现底价或微溢价成交现象。2月28日,吴江区马年首拍成交的 幅纯住宅地块中的2块,溢价幅度极小(分别溢价1. 4%和0.88%),其中编号为“WJ-J-”的地块,也以底价成交。

  据朗诗地产公告披露,上述三幅地块,位于吴江南部城区与太湖新城交汇处,占地面积约为16. 6万平方米,容积率2.1,预计总建筑面积 4. 6万平方米。

  可堪一提的是,朗诗地产取得的吴江区地块楼板价约为2857.79元/平方米,创该区域宅地价两年新低纪录。据朗诗地产称,其新拍获得的地块附近,住宅物业目前售价从9000元-11500元每平方米不等。

  根据苏州市规划,朗诗地产新拍的 幅地块所处区域是苏州市城区发展的重点方向,紧邻苏州城区南侧,目前吴江城区与苏州城区已连为一体。吴江北部地区和吴江城区已被纳入苏州中心城市规划发展。

  朗诗地产称,地块所处位置自然环境好,配套规划齐全,与在建的吴江体育馆、太湖新城小学、韩国国际学校、苏州第九人民医院毗邻。

  今年 月底,申银万国发布的研报称,苏州是住宅用地供需比相对不足的城市,但从2014年至今,苏州新城区——吴江区住宅用地频频以底价成交,意味着什么?

  本月下旬八城底价出让地块

  马年伊始,杭州打响了楼价下降的枪,此后各地不断传出开发商下调房价的消息。

  时间进入4月,21世纪发现,全国多座城市土地市场降温,集中出现底价成交现象。朗诗地产在苏州吴江区底价收地并非孤例。

  据21世纪不完全统计,4月中旬以来,广州、杭州、苏州、常州、南京、济南、合肥和西安八城市,土地市场出现大量底价成交交易。

  4月21日,广州奥体中心东部的油制气厂住宅地,以几乎等于底价的10140元/平方米(底价每平方米10000元)成交。目前周边新房价格为2.5万元/平方米。

  该地块规模很大,被称为“航母级”住宅地,是广州天河区今年供应的住宅地块。拍地前,广州土地市场预计地块成交价会达到1.50万元/平方米,但竞拍现场仅有金融街联合体和城实投资两家开发商入场,经过 轮举牌,广州市城实投资有限公司即以61.50亿元的总价拿下该地。

  同样是4月21日,除了广州和苏州有底价成交宅地之外,还有西安。据西安市国土资源局4月21日公示,当日该市底价成交4宗土地,成交面积总计254.62亩,涉及资金5.81亿元。

  4月16日-18日,在常州、合肥、南京和济南,都有底价地块成交,且都没有进入竞拍阶段,其中济南推出的9宗土地,有2宗流拍。

  年初首曝房价下降的杭州,在4月21日下午,推出4月1宗住宅用地,竞拍现场非但没出现火爆拼抢场景,而且江苏新城在还未进入书面竞价阶段时,就直接几乎以底价成交。

  这幅地块编号余政储出(2014)5号,出让面积 . 6万平方米,地上建筑面积5.04万平方米,容积率1..5,起价4.0 18亿元,楼面起价8000.04元/平方米。江苏新城加价2万元,以4.0 20亿元的总价(楼面起价8000.08元/平方米)摘得该幅地块。

  21世纪了解到,在这幅地块周边,江苏新城于去年10月拍得的编号为“余政储出(201 )75号”地块,楼面起价609 .88元/平方米,成交楼面价8727.4 元/平方米,溢价率达到4 .22%。

  4月22日,苏州一家房地产企业负责人对21世纪表示,“从去年三季度末开始,底价出让地块的事,已经发生,只是当时房地产销售终端销售情况比较好,这没有引起广泛注意。不管其他开发商怎么说,我说句实话,今年楼市情况不会太好,除非出现刺激政策,现在的策略是降价跑量,只是不能公开说,否则地方政府可能找上来,很麻烦。”

  4月下旬,广州、杭州、南京、西安等地的土地市场交易趋于冷清,会在未来向其他城市蔓延吗?

  卖地收入占地方财收近九成

  今年一季度地方政府财政收入比重中,有接近九成的财政收入,来自土地出让,即“卖地”所得。

  4月17日,财政部发布的财政收支情况显示,今年一季度,国有土地使用权出让收入1.08万亿元,同比增长40. 0%。

  财政部表示,受土地成交额增加拉动,一季度地方政府性基金收入(本级)为1.22万亿元,同比增长 7. 0%。据此测算,国有土地使用权出让收入占地方政府性基金收入(本级)的比重,达到88.52%。

  地方政府财政收入如此依赖出售土地所得,则上述多地土地市场热度减退,会对地方政府在未来二、三、四季度的财政收入,造成何种影响?

  从多渠道传出的信息看,地方政府、特别是二三线城市的地方政府,已经采取应对措施。公开资料显示,近期多地举行土地推介会,大量推出优质地块,甚至远赴中心城市拉客。

  4月22日,21世纪获悉,苏州土地储备中心将于5月9日举行2014中国(苏南)城市土地推介会。据主办方苏州土地储备中心称,这是“苏南地区城市首次联合经营性土地推介活动”,规模在长三角地区首屈一指。

  4月18日,湖北咸宁(南昌)土地专场推介会在江西南昌举行;4月17日,安庆市在北京集中推介28宗优质地块;同日,江门市一举推出16块共75万平方米土地。

  此外,厦门、武汉、宁波、绍兴、重庆、泗阳、淮南、张家港、马鞍山、达州等城市,均于今年大力推销土地。

  “地方政府大力推销土地,这很好理解。楼市去化遇到问题,必然导致土地市场遇冷,而你知道土地出让金对地方政府的意义,所以……”中原地产研究咨询部总监宋会雍对21世纪称。

  据隶属国土资源部的中国土地勘测规划院4月15日发布的《2014年一季度全国城市地价监测成果》报告显示,一季度全国监测的105个主要城市中,综合地价环比增速为1.89%,涨幅在7个季度后首次出现收窄,较上一季度下降了0.17个百分点,显示土地市场开始降温。

  中原地产研究报告显示, 月份10家标杆房企在全国40个主要城市的购地金额为62.9 亿元,创近19个月新低纪录。报告认为这主要是由于今年春节以来楼市观望氛围浓厚,房企在销售情况不算良好的情况下,购地态度持较为谨慎。

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