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朱海斌房价调整将持续1至2年

时间:2019-11-09 19:47:35 来源:互联网 阅读:0次

朱海斌:房价调整将持续1至2年

2011年9月加入摩根大通,担任摩根大通中国首席经济学家和大中华区经济研究主管。在此之前,朱海斌于年任职于国际清算银行,先后担任经济学家和高级经济学家。研究方向专注于金融体系和实体经济的传导,风险管理和金融监管,中国经济和房地产市场。朱海斌于2001年获美国杜克大学经济学博士学位,1996年获中国人民银行研究生院硕士学位,1994年获北京大学信息管理系学士学位。 ★ 核心观点 这一轮楼市调整过程需要的时间可能比以往更长,但房价崩盘的可能性依然很小。这一轮调整将持续一至两年,部分城市房价跌幅或达20%,三线城市的去库存周期会比较长。地产调整已成为中国经济下半年下行的压力,短期会有更多的城市取消或者放松限购。 部分城市房价跌幅或达20% 新京报:你近表示,在全国范围内,一两年内房价降幅不超10%。如何得出这个结论?包括北上广这样的一线城市在内吗? 朱海斌:一两年之内房价降幅不会超过10%指的是全国平均房价,区域之间、城市之间会有不同,部分城市可能会达到20%,甚至20%-30%之间。其中,一线城市房价泡沫现象明显。 用房价收入比的指标来看,北京、上海、深圳的房价收入比在15到20之间,中国正常的水平可能应该在6到8之间。相比之下,欧美国家大部分房价收入比在4到6之间,也就是说4到6年的收入就可以买当地一套普通住房。中国房价的地区差异比较明显。 北上广房价远超正常水平,但一线城市相对需求,反而价格相对稳定。短期房价下跌幅度的是一部分供大于求比较明显的二线城市,但是二线城市市场对价格的弹性比较大,降价后会刺激需求、促进销售。三线城市则要经历比较长的去库存周期。 新京报:怎么测算房价不会跌10%? 朱海斌:影响我国房价的主要因素包括城镇化进程、居民收入、货币供应量、房地产市场供需变化和人民币汇率。其中,近两年出现明显变化的是供需变化比例和货币供应量,这是导致本轮房地产市场调整的主要原因。 2012年开始房地产市场出现了供大于求的状况。货币供应量从2009、2010年时比较宽松到现在慢慢回到中性。在其他几个因素中,虽然整个经济增速在下滑,但居民收入增速维持在高位。去年家庭名义收入增长10%左右。一般来说,收入上升比较快的地方,其房地产调整过程中房价下跌的幅度较小。因为房地产调整本质是房地产出现泡沫,房价超出居民消费能力,调整的目标是让房价收入比降到一个更合理的水平。途径有两个:房价下跌,收入上升。

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