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房地产盈利模式羊皮卷

时间:2019-06-09 14:34:59 来源:互联网 阅读:0次
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传统的房地产开发模式下,开发商就像一个账房先生,拿着算盘拨拉几下,就能计算出收成如何盈利几分。因为大账只有一笔,那就是以项目交房售罄为节点,测算出项目结案后单一时点的利润额、利润率、盈亏平衡点、投资回报率和自有资金投资回报率。

近几年,随着房地产的行业细分和全产业链的上下游扩张,房地产项目的投资和开发开始注重多个节点的盈利状况:比如在融资阶段考虑发行专项基金带来的盈利价值,在土地获取阶段考虑土地一二级联动带来的土地溢价,在项目开发各个阶段考虑不同物业类型在不同开发周期下的回报率,然后根据各盈利点的分布情况,综合考虑市场系统性风险和自有资金的投资回报率后,根据项目不同情况下的退出机制,终决定房地产的盈利模式。

房地产的盈利模式归根取决于其发展模式,而中国房地产的发展模式带有明显的“中国香港模式”和“美国模式”的烙印。

香港模式的本质特征是以开发商廉价取得土地为经营导向,其原因是香港土地资源的高价稀缺和高度垄断,产品供不应求。标杆企业是香港长江实业。

美国模式的本质特征是以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向,同时强调金融投资的主导性。其原因是美国的土地资源几乎无限供应且私有化。标杆企业是美国的Pulte Homes,它强调以客户细分为支撑的精细化运营和以并购及战略联盟为基础的战略扩张,注重精确制导与客户通吃。

目前,国内房企普遍在土地上学习香港的高地价一条龙模式,而在融资和专业分工上学习美国的专业化模式,呈现出来的特征为:房地产企业融资的日益多元化,基金模式的创新,土地出让模式的创新,保障房建设模式的创新、商业地产、旅游地产、产业地产等多种产业类型的百花齐放。在这样的发展模式下,自产业链的上游到下游,房地产的各种盈利模式逐渐形成。

在上游的资本市场,房地产的盈利模式为“投资经营模式”,体现的是企业的资本运作能力,实现的是资本溢价。房地产企业通过发行基金、信托等融资手段或者通过投资经营模式实现股本增值和溢价,在进行一系列的投资分析后,发现融资阶段的价值洼地,终享受投资的价值。

在产业市场的一级市场即土地市场中,房地产的盈利模式为“土地经营模式”,体现的是企业的政府公关能力,实现的是土地溢价。因为地段为王的理论和土地的稀缺性,决定了土地溢价的部分往往高于后期开发过程中的产品溢价。目前常见的形式为土地一二级开发联动。

在产业市场的二级市场即房产市场中,房地产的盈利模式为“开发经营模式”,体现的是企业的项目运作能力,实现的是项目运营溢价。企业通过品牌的深度植入、专业化的项目运作、短平快的运作节奏、严格的成本控制、高效的资金流转实现项目高效运营管理。

产业市场中还有一种盈利模式为“物业持有模式”,体现的是企业的资产管理能力,实现的是项目持续性经营溢价,常见于商业地产和旅游地产。企业通过物业开发后自行持有,并通过后期强大的经营和管理能力实现物业的长期回报。

在下游的中介服务市场中,房地产的盈利模式为“整合营销模式”,体现的是企业的营销策划能力,实现的是专业分工带来的溢价。例如很多地产代理行通过“渠道为王”的营销模式,不断拉动项目市场价值,真正实现房产市场的一二级联动。

随着“大资管时代”的到来,房地产市场会快速转型,且更具精细化分工。未来的房地产市场,必将得盈利模式者得天下。

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